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　　这一年，很多房地产大事发生，包括停贷潮、保交楼、花样卖房、房企自救等，反映出了艰难一年中市场变化和房企百态。

　　2022年，房地产行业在低谷徘徊，房企艰难求生，被业内称之为“至暗时刻”。这一年，很多房地产大事发生，反映出了艰难一年中市场变化和房企百态。

　　时值年末，新京报房产新闻盘点出“十大事件”，包括停贷潮、保交楼、花样卖房、房企自救、千亿房企“缩水”等，希望通过这些大事件窥探今年房地产行业的全貌。

　　2022年，房地产行业在低谷徘徊，“保交楼”“房企自救”等成为年度大事件的关键词。图/IC photo

　　事件回顾：2022年年中，上百个停工或烂尾楼盘项目的业主发出“强制停贷告知书”，在告知书中，业主将楼盘停工或烂尾的原因指向银行违规放贷以及预售资金监管出现漏洞，因此进行主动“停贷”。

　　这次“停贷”波及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市，涉及楼盘开发商包括恒大、融创、阳光城、正荣等多家出险房企。由于“停贷潮”涉及范围面广，涉及业主众多，在全国引起广泛关注。

　　点评：“强制停贷”是业主所购楼盘面临延期交付或停工后做出的无奈之举，也反映出部分开发商存在资金链紧张的困境。“停贷”所反映的问题涉及到广大业主的切身利益，涉及到民生福祉，是需要迫切关注和解决的问题。

　　事件回顾：2022年7月28日，中央政治局召开会议指出，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。这是中央政治局会议首次提及“保交楼”。针对“保交楼”涉及的资金问题，8月29日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达到2000亿元，这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。随后，“保交楼”专项借款落地速度加快，在沈阳、郑州、哈尔滨等城市率先落地。

　　在国家“保交楼”专项借款的基础上，不少省市结合当地情况设立了稳楼市纾困基金，比如郑州设立100亿元纾困基金、湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金、南宁市设立平稳房地产基金首期规模30亿元、绍兴市也设立稳保基金等。

　　点评：今年年中出现“停贷潮”后，从中央到地方政府提出“保交楼”来化解已售逾期楼盘的交付问题。由于“保交楼”背后是“稳民生”，各地政府积极推进“保交楼”工作，截至目前，已取得了阶段性的成效，郑州、洛阳、长沙等地多个涉及“保交楼”问题的楼盘迎来了首批交付。

　　事件回顾：由于房地产市场低迷，开发商去化难度增加。2022年，不少开发商在打扣、卖房送车等常规营销动作外，更是创新了营销方式，包括今年年中商丘、开封、玉林、连云港等多地“小麦、大蒜换房”“买房推荐工作”“买房送土猪”“买房免费乘10年地铁”等花式卖房的促销活动，吸引了不少购房者关注。

　　与此同时，各地政府除了常规的买房补贴等政策外，也出各种招数鼓励买房，有的地方出台房票政策，有的地方将卖房纳入工作考核等。

　　点评：无论是开发商还是地方政府，花式促销的背后，都反映出商品房销售不畅，去库存压力较大。对于开发商来说，“花式促销”多是一种噱头，是一种为了吸引关注的营销手段，但是，在市场低迷、信心不足的情况下，“花式促销”反响平平。

　　今年年中，“大蒜换房”“小麦换房”等活动吸引了广泛关注。 图/杞县建业城公众号

　　事件回顾：从2021年开始，全国22城试点“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）“三批次”供地，但是，2022年，随着22城中多个城市尚未完成供地计划，部分城市开展更为灵活的供地方式。

　　9月，长沙率先发布通知称，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介，成为我国第一个公开取消集中供地的城市。10月，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，提出将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

　　为了完成年度供地任务，包括无锡、北京、杭州等超十个城市已完成第四轮集中供地，南京等地进入第五轮供地阶段。不仅如此，进入下半年，多个城市的供地节奏加快，以武汉为例，12月8日，武汉市发布今年第六批集中供地公告。

　　点评：“两集中”供地本意是贯彻“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，2021年以来，“两集中”政策也在一定程度上达到了“稳地价”效果。但由于“集中供地”对企业资金要求较高，在当前市场环境下，土地市场低温运行，地价上涨动力明显减弱，且企业在资金压力下，拿地愈发谨慎。此时，受土地市场持续低迷影响，此前部分自发跟进“集中供地”的城市已逐步恢复常态化供地，“小步快跑”更为灵活的供地节奏成为趋势。

　　事件回顾：继去年恒大集团爆雷后，2022年，陆续有十余家上市龙头房企出现流动性困难，包括世茂集团、融创中国、绿地控股BT体育、中南建设、阳光城、奥园地产BT体育、融信中国、荣盛发展、中梁控股、佳兆业、富力集团等。下半年，由于房企融资渠道不畅进而现金流层面持续恶化，加之偿债高峰到来，一轮新的房企爆雷潮来袭并且波及到旭辉、龙光等房企。

　　房企爆雷增多的现状也引发了监管层的关注，房地产纾困政策也从“救项目”到“救项目、救企业”并存，支持房企融资的“三支箭”政策相继落地，从信贷、债券、股权三个层面改善房企融资现状。

　　点评：房企爆雷是内外因叠加所致。从内因来看，爆雷的房企多数为债务高悬、拿地激进、现金流紧张的房企，这也印证了房地产企业以往举债扩张的思路并不可取；从外因来看，由于房地产政策收紧、楼市低迷、融资渠道遇阻，进而加速了房企财务紧张，双重原因导致房企爆雷。

　　事件回顾：多数房企在爆雷后采取了积极自救的措施，包括出售资产、债券展期、债务重组、引进战投等多种举措。其中，富力、融创BT体育、世茂、龙光、旭辉等多家房企积极与境内外债权人协商，争取债权合理展期，为债务优化和自救赢得时间空间。同时，华夏幸福、富力、融创等房企也在积极推进债务重组，努力让自身走出危机。

　　此外，融创、世茂等房企积极出售旗下的优质资产和项目，包括位于北京、上海等核心地段的住宅地块和酒店业务，也有阳光城、旭辉、禹洲、奥园、雅居乐等房企出售旗下物业进行“断臂求生”。

　　目前，一些已爆雷房企的债务展期、重组也取得了进展。比如，富力、龙光将美元债整体打包展期成功，世茂股份拟寻求44亿公司债整体展期，龙光集团境内债整体展期获得通过，融创中国披露境外债初步重组方案。

　　点评：房企爆雷后，“躺平”态度绝不可取，积极自救才是应对之道。自助者天助之，爆雷房企只有积极自救，才能赢得出路。此外，在外界环境发生改变时，房企集中性的爆雷也反映出房企以往举债扩张、贪大求全的发展思路并不可取，未来，房企亟须转变发展模式，重视现金流安全，追求更为健康、安全、持续的发展模式。

　　事件回顾：2022年9月29日，万物云正式在香港交易所主板挂牌上市。这是继去年11月万科宣布分拆万物云赴港上市后，历经11个月，万物云上市成功，成为物业行业乃至是整个港股年内最大的IPO。

　　在万物云上市当天，万科董事会主席郁亮表示：“今天对万物云而言，是一个全新的起点。这次万物云上市，获得很多投资者的支持，其中包括一些长线价值投资人，站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间。感谢选择万物云的投资者，我相信万物云团队将会全力以赴，时间会证明万物云的价值。”

　　作为市场上公认的巨头，万物云的上市极具看点。从今年中报数据来看，万物云在管面积8.4亿平方米，居碧桂园服务之后，位居第二名。同时，万物云总市值也排名第二，仅次于华润万象生活。

　　点评：从上市时间点来看，万物云的上市并非一个好的窗口期，且万物云上市当天破发也是市场低落的一个印证。当前，受到房地产行业低谷的拖累，相比于前两年风光上市，物业股上市的好时机不再。对此，郁亮也表示“看淡估值”。无论如何，万物云的上市是物业领域的大事件，也意味着物业巨头之争更为激烈。

　　事件回顾：今年以来，在租购并举等一系列政策利好下BT体育，不少长租公寓已经纳入保障性租赁房（简称“纳保”）。ICCRA住房租赁产业研究院统计显示，截至2022年三季度末，全国已开业房间规模中约有10.7%纳入当地保障性租赁住房，环比提高了3.8个百分点，规模合计为10.045万套（间），比二季度增加了38431套（间）；“纳保”比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模占总规模的31.3%，青年公寓和宿舍型公寓的纳入比例分别为10.9%和7.3%。

　　而从企业端来看，截至2022年三季度末，旗下房源“纳保”比例超过50%的企业共有6家BT体育。其中，安居瑾家的纳保比例达100%，星河控股集团、大悦乐邑纳保比例分别为85%、84%，颐和贝客、GET HOME凯得家和宁巢公寓的纳保比例分别为70%、61%和51%。

　　点评：在租购并举的政策之下，长租公寓“纳保”已经成为趋势。对于长租公寓运营企业来说，“纳保”可以享受土地折扣、财政补贴、税费减免、民水和民电等政策优惠，但与此同时，租金涨幅、租金定价、产品标准方面会有一定的限制和管控。

　　事件回顾：随着房地产市场持续低迷，房企销售额大幅跳水。据克而瑞CRIC数据显示，2022年前11个月百强房企全口径销售金额65399亿元，同比下降43.3%。截至11月30日，全口径销售金额达千亿的房企仅19家；若加上12月预估，2022年千亿房企数量也仅为20家。

　　纵观近五年来的千亿房企的变化，2015年时，千亿房企数量仅6个，2016年跳增至11个，到了2018年，在2017年16个的基础上再次翻番，一跃增至29个。一直到2020年，“千亿房企”的数量增至历史顶点，2021年千亿房企数量与2020年持平，止步于43家。

　　点评：千亿房企“缩水”的背后是房企销售额普遍下降，也反映出房地产行业整体下行的趋势；同时，也说明房企此前“喊口号”、贪大求全、追求规模的发展方式逐渐逝去，未来，房企也将从追求规模向追求质量的发展阶段转变。

　　事件回顾：10月份以来，陆续有融创中国、中国恒大、景瑞控股、佳兆业集团、富力地产先后被穆迪、标普撤销评级。同时，自去年下半年以来，50强房企中已有超半数房企被国际评级机构撤销评级。

　　据新京报记者不完全统计，在2021年销售额排名前50强房企中，已经有融创中国、恒大、绿地、旭辉、世茂、新城、阳光城、龙光集团、金科股份、正荣地产、中梁控股、荣盛发展、富力地产、雅居乐、佳兆业、祥生控股、建业地产、中国奥园等26家房企被标普、穆迪、惠誉三家机构之一或者同时撤销评级。

　　房企“放弃”国外机构评级与国外机构频繁下调评级相关。去年下半年以来，伴随着房地产行业持续承压，三大国际评级机构已接连下调受评房企评级或展望达250余次。穆迪在今年6月发布报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，创下新纪录。相比之下，截至2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司进行了56次降级。

　　点评：从外部环境来看，龙头房企退出国外机构评级，是标普、穆迪撤销或降低对这些房企的评级；但从内部原因来看，却是这些房企的有意为之，主动放弃国际评级的房企多数为已经爆雷的房企，不断降级的评级，或将引发额外的市场波动给企业发展带来二次伤害。

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