BT体育房地产行业数据：上周（23/08/19-23/08/25）34 个重点城市新房合计成交285 万平米，环比+2%；其中，一二线%、三四线 月截至上周末累计一手房月成交同比-29%，较7 月-4pct；其中，一二线 个重点城市二手房成交100 万平米，环比-1%；8 月截至上周累计成交同比-14%，较7 月+4pct。库存方面，上周15 城推盘153 万平米，对应周成交/推盘比为0.75 倍BT体育，最近3 个月（23 年5-7 月）分别为1.10 倍、0.98 倍和1.10倍。截至上周末，15 城可售面积为9,617 万平米，环比+0.4%；3 个月移动平均去化月数为16.7 个月，环比+0.4 个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。

　　主要政策新闻：宏观方面，央行发布1 年期LPR 下降10BP 至3.45%，5 年期以上LPR维持在4.2%；住房城乡建设部、央行、金融监管总局通过了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将首套房贷款“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用；财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，1 年内换购住房个税退税优惠政策延长至2025 年12月31 日；国务院常务会议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，强调推进保障性住房建设；2023 年1-7 月，全国共开工改造城镇老旧小区4.66 万个，开工率达到87.9%。信贷方面，贝壳研究院指出，8 月百城首套和二套主流房贷利率分别为3.90%和4.81%，环比均持平。因城施策方面，重庆市市长胡衡华在推动城市建设和房地产发展工作会议上强调，要着力解决保交楼和“两久”“两改”项目等资金问题，抓好向上争取和内部挖潜，多渠道筹集资金。长沙一地块限价从1.48 万元/平提升至1.90 万元/平。沈阳拟出台十条新政，促进外来人口落户。温州给予最高800 万元的人才房票补贴。公积金放松方面，青岛、武汉、成都、威海、苏州、厦门等对住房公积金政策进行了调整优化。

　　公司动态跟踪：2023H1 归母净利润及同比：中国海外宏洋集团17.19 亿元（同比-29.8%），ESR2.89 亿美元（同比-24.1%），首开股份-19.06 亿元（去年同期-14.24 亿元），绿城中国25.45 亿元（同比+41.3%），越秀地产21.8 亿元（同比+27.5%），建发国际集团12.84 亿元（同比+52.5%），万物云9.97 亿元（同比+14.2%），招商积余4.19 亿元（同比+26.7%），保利物业7.64 亿元（同比+21.5%），中海物业7.26 亿港元（同比+39.2%），绿城服务4.16 亿元（同比+21.8%），新城悦服务2.94 亿元（同比+30.1%），越秀服务2.48 亿元（同比+17.5%）。融资：招商蛇口发行公司债50 亿元，其中品种一25 亿元/2.79%/3 年，品种二25 亿元/3.10%/5 年；大悦城发行中票15 亿元/3+N 年/3.45%。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌3.42%，沪深300 指数下跌1.98%，相对收益为-1.45%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第20 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：珠江股份大龙地产、天健集团、华鑫股份、京投发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 泛海、*ST 新联、万泽股份、ST 世茂、光大嘉宝。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.89%，沪深300 指数下跌1.98%，相对收益为3.87%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为7.0/6.1 倍；物管23/24PE 均值分别为14/11 倍。

　　投资分析意见：近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行BT体育、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团BT体育、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：

　　城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业BT体育、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期BT体育。