BT体育在国内房地产行业持续疲软的背景下,统计局原副局长贺铿提醒,国内房地产目前供应过剩,14亿人可能住不完,并呼吁房地产企业早早转型。
事实上,此前统计局就曾发布过一组数据,我国有6亿栋房屋,按照这个基数来计算的线亿人完全够住了。
因此,从供给端来看的话,我们几乎可以得出一个结论,那就是从全国范围内来看,房屋供给和需求的矛盾已经基本解决,接下来就是重点发展在于解决住房的分配不均。
从基数上看,虽然我国的房地产供应已经过剩,但从一二线城市的供应需求来看,可能还有一定的空间,尽管这个空间已经不多了。
早在2015年左右,我国的人口红利基本上就已经过去了,因为按照人口红利的定义来看,当时我国的老龄化已经超过了这个定义标准。
人口红利退却仅仅几年时间,我们就迎来了人口负增长,叠加过去四十多年来的城镇化,大量的农村人口已经来到城市,从这几年一二线城市的人口增量来看,也已经无限接近饱和了。
因此,哪怕是一二线城市,在没有外来人口甚至是移民的大基数增长之下,我们的房价瓶颈,在一二线城市应该也是见顶的。
正如贺铿所说BT体育,房地产供应过剩,也就是产能过剩,现在空置的房屋究竟有多少,各个专家给出来的数字相差很大,但是总的来说,14亿人可能住不完。
贺铿就减少部分空置房还提出了三点建议。他认为,可以效仿新加坡模式,成立廉租房公司解决一部分没有购买能力、收入又很低人群的租房问题,并鼓励企业、包括国有企业和民营企业家做公租房公司买房。
原因在于,在我们引入市场经济的初期,当时有许多农民背井离乡来到城市上班打工,出于需要,一些人变卖土地,当时的担心就在于,农民一旦卖了土地,可能会失去最后一块庇护,造成不稳定因素,因此禁止买卖土地,从而让农民除了城市之外,还有农村这块最后的安居之所。
此时的房地产市场,直白一点来说,其实就是过多的限制,反而挤压了房地产市场回归市场的本质,容易在这个行业内,产生一些非理性行为,例如盲目买房、投资,很多人说在2020年以后买房的人都亏惨了,这话其实有一定的道理。
因为买房如果不是刚需的话,哪怕是刚需,但凡你买在了高位,那么你的利息购房成本,都是一个比较高的损失。
而今天的房地产市场,在一系列利好的刺激之下,其实市场反应并不明显,反过来说,急于脱手的人反而越来越多。
根据统计局数据显示,今年1-8月,全国房地产开发投资下降8.8%,全国商品销售面积同比下降7.1%;商品房销售额下降3.2%,截止8月底,未售出房屋总建筑面积为6.48亿平方米。
高达6亿平方米的库存,我们几乎可以说,房地产市场已经出现了严重的供应过剩。
当然BT体育,房地产的供应过剩不是今天才出现的,在房地产十几年的无序发展中,2015年末,我们就遇到了房地产的高库存,李嘉诚也差不多是在那时期撤离的。
当时的棚改货币化,既是为了去库存,同时也是最后一次推高了房价,此后房地产的增长维持在一个较低水平的基数,一直到今年,危机和风险开始显现。
以平均房屋面积90平来计算,这意味着国内未售出房屋的总建筑面积相当于720万套房屋,这还不包括因为现金流问题已售出却没有竣工的大量住宅项目,以及2016年棚改货币化时,投机者购买的多套房屋仍然处于空置状态。
仅从供应端来看,房地产的危机早已经显现出来,但能够真切看到并做出相应对策的房企,却很少很少。
一个可能的原因是,对于吃惯了螃蟹的人来说,很难让他们回到吃粗茶淡饭的日子。
过去两年时间里,房地产巨头恒大和碧桂园先后陷入危机,这再次加剧了外界对于房地产市场的悲观情绪。
贝壳研究院去年8月发布的一份报告显示,国内28个大中城市平均住房空置率为12%,处于较高区间。一线%,二线%,三线%。其中,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。
而国内住房供应过剩最严重的,无疑就是三四线城市,其中在三四线城市高歌猛进的恒大和碧桂园,就是一个活生生的例子。
在认房不认贷后,根据诸葛找房的数据,9月18日至9月24日,其检测的重点15城新房成交量为2.4万套,环比上涨近六成,已经回到年中高位水平。但在二手房方面,核心一二线月以来挂牌量明显增长,但成交恢复仍然缓慢。
这大体上说明了,哪怕是一二线城市,至少就二手房而言,其市场信心已经有了很大的不同。
类似的情况还发生在东京,自日本经济泡沫破灭三十多年后,东京的房价也有了显著的上涨迹象,但上涨的房价也多半都是新房,老旧的二手房依然无人问津。
但东京和国内的一线城市最大的不同在于,国内一线城市的旧房,在某种意义上依然是偏新的,二手房成交低迷,在一定程度上,也反映了一座城市的风险红线。
而在未来数十年之内,关于房地产市场的判断其实非常清晰明了,在城镇化遇到瓶颈,人口已经下滑,老龄化显著的格局之下,房地产市场更多会转向从优BT体育、以及改善性住房市场,例如继续棚改,改善一二线城市的居住环境BT体育。
除此之外,新的需求当然会有,但要是回到过去那种井喷式的大量需求存在,可能永远也回不去了。
至此,这个伴随中国经济增长奇迹长达十几年的市场,可能就要真正回归到市场理性了。
但房地产所带来的效益还没有完全消失,三十年房贷的影响、家庭资产的占比BT体育,最终都会决定人们的行为,是消费还是投资,是创业还是借贷。
作者:罗sir,新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑,乐观的悲观主义者。关注我,把知识磨碎了给你看。