BT体育推进中国式现代化的决定大家都看了吧，全文内容还是挺多的，而里面涉及到改革一词就有140多次，可以说出镜频率最高了，当然咱们重点聊一下里面关于房地产的定调，因为这个决定是立了时间目标的哈BT体育，要2029年实现，也就是接下来的5年都是攻坚期，大家要努力加油干了，未来五年的楼市走势也基本敲定了。

　　首先第一句话，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展的新模式。这里面最关键还是建立新的模式，过去大家基本都是以买商品房为主，只有家庭非常贫困的这种才可能住的上保障房，而且保障房也基本没有买下来的这种选择，并且租房和买房的权益也是完全不一样了，所以只能逼着多数人去买入商品房。

　　而过程中虽然探索了共有产权房等操作，但是实际效果还是不太理想的，要不就是地段位置不太好、要不就是房屋质量堪忧等，各种约束条件让整体租房和买房的体验差别还是非常大的，因为在土地财政的时间段，肯定是要大力鼓励大家买房的，大家积极加杠杆消费，拉动经济的马车才能跑的非常快，但是未来就不一样了，随着楼市的下行和人口的见顶，再鼓励年轻人买房成为越来越难的事情了，所以租房和买房都将摆在同等重要的地位，租购同权大家觉得不可能实现的场景也将逐步变成现实了。

　　以前大家觉得租售很难同权的原因主要还是落户和学区这两个痛点，但是现在呢，落户后续基本已经全面放开了，除了最核心的北京上海几个城市以外，其他城市你想落户甚至租房落户都将逐步落地，所以不用担心租房没办法落户了；其次是学区，以前租房多数都是跟私人房东去租，这些房东不肯去备案、不肯让你用学位等现实情况都是存在的，但是未来是地方政府背书建的保障房，这些房子都属于体制内的房子，所以不用担心没有学位了，也不用担心被房东赶走，只要你符合条件，你就可以一直住下去，而且现在年轻人不生孩子了，幼儿园倒闭潮已经有几年时间了，接下来就到了小学、然后是中学，最后是大学倒闭潮，所以将来是学校求你的孩子去上学，也不用担心你的孩子没有学校上了，两个痛点都给你完美解决。

　　然后是第二句话，加大保障性住房建设和供给BT体育，满足工薪群体刚性住房需求。这里面就是要多建保障房了，这里面包括两类，一类是配租型保障房，一类是配售型保障房，当然现在有个困难的地方BT体育，三四线其实是不缺房的，但是一二线很缺房，所以之前号召县级以上地方去收购商品房用作保障房，我是不太赞成的，县城的人现在不缺房，大家都想卖房，而且县城的财政也是最艰难的，再去收购商品房用作保障房的话，那只会加剧地方的财政压力。

　　反之就会让县城的居民感受到其他方面的行政压力了，包括路边停车收费、电瓶车收费、各种经营权私人化等等现象都可能会出现，大家反而会感受到不幸福。而像广州的线个是存量房转化来的，整体筹建房源超1万套，总投资170亿元，地段不少都在核心区，不像过往都在偏远郊区无人问津，将来会按照保本微利的原则进行配售。

　　所以广州这种保障房就是比较合适的，因为我认为保障房一定要在一线和核心二线去落地，而且地段还不能太差，要跟商品房能板板手腕的这种，才会居民去选择买入和租住，不然的话，搞再多远郊区和四五线的保障房，都将是面子工程和鸡肋房子，因为人才是房子的载体，是否有人住和有人愿意住是保障房能否有价值的唯一衡量标准。

　　第三句话提到了支持城乡居民多样化改善性住房需求，这个点就是要多样化的提供各种住房，你想租房的，给你稳定的配租型保障房，租金不会贵；你想买房的，但是手头有多少首付的，给你配售型的保障房，产权是你的，给你自住的，安居乐业，但是不要想着去转手赚钱，这就是纯粹遮风挡雨的地方；你想通过买房获取适当回报的，市场上也有好的商品房，这种房子地段好、品质高，还有一定的升值空间，但是未来可能就要交比较多的房地产税，相当于你要住更奢侈、更大面积的房子，那你就要承担更多的税收责任，在享受房价上涨的过程中，也缴纳相应的税收反哺地方财政。

　　所以我判断，未来高层的商品房将越来越少了，因为随着人口的减少，其实我们不需要那么多的高楼大厦的住宅，而是要回归到接地气的别墅或者两三层的小洋房，像日本那种一户建一样，能有院子、有天有地有新鲜空气。现在很多高层住宅都是过剩的，将来这些房子就可以收购回来用作保障房，然后有钱人去买居住更舒适的这种小别墅了，所以有网友说过，未来部分地段一般的高层建筑将变成贫民窟也不无道理。

　　第四句话是充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权， 因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策，取消普通住宅和非普通住宅标准。这句话其实之前已经有过类似的实际行动了，只是说现在是浓缩概括了起来，就像现在从一线到四五线城市都在陆续松绑限购、降低利率下限、松绑豪宅线标准等等，但是这次的大定调之后，包括一线城市也会更加放开手脚去干了，相当于没有紧箍咒的束缚了，因为二三四线基本都已经裸奔了，当然还有像海南、天津还有底裤在。

　　所以这时候各个顶部城市可以就坡下驴了，越快研究及出台松绑政策，那这个站位就越对，工作积极性也就充分体现了，现在各个城市相信都在传达这个决定的精神，那上面发出号召了，各部委如果不搞点动作出来就说不过去了，当然北京还是会最后出台底线政策的，因为上一轮上涨中北京的涨幅是最少的，所以这轮回落的也少。而广州是最积极的，但是房价跌幅是四大一线城市之首，深圳次之，上海算是给点阳光就灿烂的这种了，所以接下来的节奏还是广深两兄弟最主动，上海按节奏挤牙膏刺激，北京最后亮亮底牌。而且豪宅线要动，如果你是有钱人，先等这个政策出来吧，可以给你省说不定十几个W了。

　　第五句话是改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。房地产税这个咱们昨天已经讲过了，肯定是要出的，虽然会，但是一定会到，现在最关键的就是征收的标准和放出的时机问题，征收的房产联网和准备工作其实都已经充分了，而当下楼市还是ICU，最紧急的是要吸引新人入市去库存，所以等这个时间段结束，房地产税的出台就是顺理成章的事情了，所以时机对每个老业主都是很重要的，踩准节奏，才能不被围起来收税了，所以不要遗忘掉房地产税，我们也会定期提醒一下大家的。

　　然后说到开发融资方式，过去咱们都清楚，房企怎么发展起来的，靠高杠杆、高周转以及高运转的三高模式，有一个亿就敢做100亿的房产开发项目，这种模式在楼市高速上涨期是能快速积累财富的，把市场迅速做大，但是代价却是埋下了负债的雷，只要上涨的预期不再甚至出现下跌时候，过去高价拿的地都将成为房企的负担甚至是破产的根源，所以也就出现了恒大暴雷后一系列房企出险，现在就是要改善这块，通过低杠杆和低负债的模式，降低房企以小博大的空间。

　　而最关键的还是要做现房销售，因为预售这种楼花模式在当下已经验证了风险太大，房企暴雷后留下一的烂尾楼烂账，谁能为烂尾楼兜底，至少目前我还没看到，因为房企可以申请破产，一破了解，反正都是有限责任制，能清算多少是多少BT体育，所以最后都是购房者默默吞下了这个苦果，可能有的家庭一辈子的积蓄首付都砸进去了，还得赔上未来30年打工赚的工资，去为房企的破产和烂尾买单，这是何其不公，原本应该有最多权利的消费者反而成为烂尾楼的替罪羔羊。

　　就这种操作，现在的购房者肯定不会愿意去买入期房了，而且沙盘展示是西施模样，实际交付变成东施效颦，现在能保交楼的房企都是良心了，而保交楼仅仅是一保了之吗，最重要的还是交付的质量，这才是购房者最关心的问题，没有质量的房子和烂尾楼其实是五十步笑百步罢了。所以这种顽疾必须尽快改革，当然监管也要尽快跟上，只有房企建房有保障，市场才可能逐步慢慢恢复信心。

　　所以上面五句话就浓缩了未来五年房地产的基本调子了，只要基本盘不发生原则性的变化，那楼市的发展方向也不会大变了。当然，大家其实不愿意看太多这种政策的，最关心的还是房价要怎么变动，所以我们也是持续更新百城房价走势，每周的数据可以给大家一个微观的参观，因为宏观政策会左右微观房价的变动，所以，多看看房价变动可以辅佐自己的购房或者卖房的决策。而从短期来看BT体育，刺激刺激必然还是有的，我们已经说过，一线城市没有调控结束之前，都是这轮楼市下探的周期。

　　而接下来还是要看政策刺激能不能把量拉上来，因为量在价先，刺激政策先得有个半年左右的上量，价格才可能上的来，而如果还是传统的政策救的话，估计能维持上半年的销量已经算不错了，而且从定调来看，也很难有太多重磅操作了，反正我从那几个定调中是没看到太吸引我的政策，反而房地产税是有点利空的感觉，当然也不能完全排除先不剧透，然后突然给大家来个大礼包的重磅政策，而且房价的上涨和下跌也不会是一夜之间，都是有个时间段的。

　　所以大家也不用特别焦虑，就算上涨也是有征兆的，房价已经跌了三年多了，有人在这过程中已经腰部接盘了，因为他们想去抄底，可惜错判了这轮跌幅的长周期，所以在这种时间段，谁也不知道何时到底的话，那不如就等待它上涨后再去考虑，就像一条U型曲线，如果你是相信房价会重新暴涨，你在下跌时间段买和在跌到底部后上涨时间段买，可能买入的价格是差不多的，但是上涨时间段买明显就更加安全一些了。

　　如果你不相信房价上涨了，你就一直等探底，或者不用考虑买商品房了，直接等配售型保障房或者配租型保障房，住体制内的房子肯定比跟普通房东租房稳定很多，而且未来保障房的地段也会越来越好，拿广州来说，后续推出的保障房不少都会在中心城区，有兴趣的朋友可以自行去了解，而且是广州安居集团背书的，烂尾基本是不可能的。

　　所以过往房价五年翻一倍的经验已经完全不适用了，天时地利人和，哪一项因素都不同了，下行周期谁也不知道有多久，现在不少城市跌回到了2018年，那后续跌到2015年甚至2012年又有什么不可能呢，回归到工资水平正常的阶段才是合理水平，租售比1:250，多少城市能达到这个比例的才可能相对安全一些，有的买套房，理论上需要出租70年才能回本，这已经非常不合理了，房子能不能撑到70年暂且不说，如此畸形的房价比，未来一旦匹配房地产税的话，即使是富人也受不了这种高昂的费用。

　　看看现在物业费，一个月要交一两百很多人都不满意了，如果叠加房地产税这个buff，估计有要交房地产税的有房人会是比较惨的一群人了，而且过往一些业主说把房地产税转嫁给租客，现在来看就是天方夜谭，别说转嫁给租客了，将来能不能找到租客都得打个问号，以后慢慢是房东要跪舔租客的时代了，因为租客有保障房作为备胎，商品房租住的不稳定性和价格的高昂将成为劣势，所以房东迟早要放弃转嫁成本的幻想，然后还有人说不交这个税，想逃掉，参考老美的税务局，咱们的税务局也不是吃素的，房地产税到时候会是地方财政的主要收入来源，你断人财路，税务局会轻易放过你吗，都是大数据时代，你逃了多少税一目了然，到时候只会加倍让你偿还。

　　所以现在楼市还在还在企稳和下探阶段，这是节点，大家最好的做法还是静观其变，不要轻举妄动，估计政策在8月就会陆续出台了，从517之后，各地的政策基本都过了两个月左右了，到了该出新政策的时候了，而政策后每个月的数据也是非常重要的，包括土拍热度、房价走势、房贷新增额度、开发商投资等等，这些都是跟卖地、建房、买房息息相关的，这些数据不变好，幻想楼市能上涨，那就是做春梦了，而且现在一定不要加太多杠杆，降杠杆是房企和个人的主基调， 尽量不要逆势而为，现金流是生命线。

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