BT体育2023年只剩2个月了。与其说23年是地产人最焦虑的一年，不如说是“期待救市”最真切的一年！

　　虽说民间期待救市急急令，但2023年救市几乎一直是慢吞吞挤药膏。牙膏多挤点，市场就上涨多一点，比如831救市就多挤了点，市场就复苏了些。反过来救市缺乏干货，市场也自然懒得“回应”。最新3个超级数据一出来，意味着哪怕2023年还剩2个月BT体育，哪怕不确定性大，但继续出台类似831的重磅全国救市政策，大概率没了。哪三个超级数据？

　　2023年前三季度中国GDP同比增长5.2%，这样看，全年5%的目标并没太大问题。都说以前是地产狂飙“拉动了”经济上行BT体育，2023年则是经济下行反向“拖累了”地产复苏。如今经济前三季度GDP都破5了，经济再高强度救市必要性也不大了。这也意味着寄希望中国经济四季度再冲一波来润泽地产四季度复苏的希望，也几乎破裂了。

　　831重磅救市后，虽说房地产一线从业人员感觉并没“重磅效果”，且政策“持久性”不鲜明。但事实上，统计局统计2023年1~9月商品房销售额创造“8.9”万亿，仅下降4.6%。怎么看？应该说BT体育，一方面虽然民间都说23年惨，但实际交易数据仅下降4.6%，4.6%对上是可接受的走势；另一方面，1~7月是7万亿，1~8月是7.8万亿，随着831救市政策的发酵与11月12月的维稳型救市，以及常规而言12月业绩冲刺月会放量走高，预计1~10月中国房地产销售10万亿左右，

　　12万亿，一个依旧漂亮的数据，一个依旧在维稳大局下的漂亮数据。所以反过来最后2月，官方无需再出台救市大招，因为没“必要性”了。

　　如果说GDP，累计9月销售数据只是看总量，是静态的，那么房地产机构的百强9月，10月单个月销售数据就更“鲜活”BT体育、更“动态”了。中指院数据TOP100房企10月单月销售额

　　事实上，很多人抨击831救市后的利好持续性不足，尤其是10月份两个突发事件让地产人伤心——即

　　再次严重挫伤了地产人的信心，的确丛过往三高房企爆雷，到碧桂园远洋爆雷，再到如今金地，万科混合所有制“舆论情绪危机”，做空的悲观情绪，正在一步步渗透。但笔者还是想正向特别提醒一下，

　　其一，政府的调控政策到市场一线是需要窗口期的，也不能指望一个831政策就力挽狂澜，而是包含中央乃至地方多种救市组合拳的“综合发酵”才能释放。你看，

　　1万亿国债，土地取消限价，新一轮房改，一视同仁对待不同所有制企业……这都不是在多维度发力吗？

　　虽说这些组合拳，中短期未必能落在行动方案，但预期颇好，而且房地产利好政策组合拳正在“上新、落旧、逐步落地”综合释放中。

　　其二，10月相对9月销售数据“差不多”，还有2个背景值得你重视。即一方面，9月房地产销售环比8月是有一个难得的

　　，也就是说，9月是销售大月，而10月是在销售大月基础上二度“稳”住了。另一方面2023年10月房地产市场供应推盘在显著缩量，

　　当然，你可能会谈到10月百强同比22年下降了27.5%，这个数据很惨BT体育，但眼下的楼市走向，关键是跟上月比，

　　即9月上去了，10月又显著掉下来，11月二次探底，这才是最恐怖和房企不能承受的。

　　事实上，23年比22年同比差，也在老百姓的情理之中，而且眼下还不仅是10月同比差，

　　而2023年全年12万亿左右，好就好在疫情过后23年初2、3、4月的小阳春，

　　数据来源：克而瑞所以综合上述分析，国家经济或者至少GDP5.0%目标“稳了”，全年2023年房地产销售额12万亿左右“稳了”，而眼下短期831重磅救市后9月、10月销售“稳了”……有了这“三稳”，自然而然11月，12月二度出台更猛烈，史诗级救市大招的必要性就少了很多。冰冻三尺非一日之寒，三年疫情之后也非23年一年就能走出“颓废”，经济房地产的救市组合拳也不能奢求“立竿见影”，给经济一些时间，给救市一些时间，尤其整体“维稳”的政治、军事、经济、楼市大格局、大定调下，就不要奢望一个或一系列药方就能立竿见影，那样反而显得很幼稚。值得一提的是，国家在10月25日

　　核心在于一切集权或者分派的指令都来自一线数据的精确掌握，目前，中国是全世界最早完成全数字化管理的国家。

　　未来有了一手最详尽、最鲜活的数据，那么对地方管理、对行业管理就更容易摆脱原有宏观的空洞，针对性会更强了。当然谈到房地产数据，的确很多人都对统计局的23年销售数据仅仅是“微降”表示巨大质疑，与市场一线的销售体感、体温有差异，也与房地产第三方机构统计也有差异，那么怎么破？

　　地产人究竟如何看到最鲜活、最真实的市场数据，老潘最近与业内交流了这个问题，有一个方法分享一下。

　　其一，当最顶层、最上层行业数据过于敏感影响全局时，数据也有维稳诉求的。其二，当对最终数据质疑时，尽量挖掘KPI数据的第二级目录甚至第三级目录数据，或者关联数据挖掘，这样往往会提升准确度，更能接近真相。比如新增人口数据失真，可以看幼儿园小学新增人数会更准确，比如城市GDP排行榜局部失真下，可以看城市资金量排行榜会更能精准反映一个城市经济实力的一个关键面。比如看全国房地产销售数据走势失真，那你可以看看房企典型群体即百强销售数据走势比较，发现端倪。

　　数据横向比较，纵向向下挖，再数据逻辑推导，最终就能看到行业的“线%，你感觉这下降也太少了，有点失真！那么我们不看全行业，可以看看典型代表群体的增幅如何？即百强房企不同梯队2023年1~10月“跌幅”如何？比如TOP10房企销售额均值为2309.9亿元，较上年下降8.7%；TOP11-30房企销售额均值为718.3亿元，较上年下降12.3%；TOP31-50房企销售均值为351.7亿元，较上年下降17.1%；TOP51-100房企销售额均值为169.6亿元，同比下降21.4%显然，结论很明显。第一阵营最抗跌，跌幅最小，8.7%，而第二阵营12.3%，第三第四阵营逐渐降低，跌幅越来越大。可以看到，房地产销售下跌，越是头部，越是阵营靠前，意味着越抗跌，一定程度上，

　　整个百强房企也应该相对百强之外的全国各地众多中小房企，系统平均上应该更“抗跌”——

　　即品牌房企，百强房企，专业化房企跌幅都在10%到20%左右了，那么缺乏品牌，专业的中小房企的1~10月销售跌幅应该幅度更大。对比统计局1~9月全国房地产销售下降4.6%，克而瑞百强房企1-9月销售操盘额则是同比降低11%，显然，这个落差搞反了，是有失真嫌疑——因为至少包含更多中小房企的全国房地产销售跌幅应该比百强跌幅更大。的确，来自镜鉴咨询张宏伟经过比对2021年，2022年，认为2023年真实全国房地产销售额大概在9.66万亿即10万亿左右。而不是未来年底可能公布的全行业12万亿销售额左右。

　　再来看拿地数据，2023年全国拿地额降低了多少了？来源：西政资本根据财政部公布的数据，23年1~9月国有土地使用权出让收入30875亿元，相当于一个季度1万亿，全年估算23全年卖地收入在4万亿左右。要知道过去2019年到2021年全国卖地收入都在超8万亿左右，相当于1个季度超2万亿。当下23年拿地额只相当于过往一半。而对比2022年6.7万亿看，2023年4万亿跌幅在42%。

　　相对而言，卖地收入敏感性低一些，线%的跌幅是值得质疑的。围绕敏感数据进行纵向挖掘，局部挖掘，关联挖掘，房地产很多数据的真相，就更清晰了。

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